Realitní sektor

Podle § 2 odst. 1 písm. d) AML zákona jsou povinnou osobou v realitním sektoru tyto tři typy subjektů:

1. osoba, která nakupuje nebo prodává nemovité věci (v rámci své podnikatelské činnosti)
2. realitní zprostředkovatel ve smyslu § 2 písm. b) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (ZRZ) tj. ten, kdo jako podnikatel zprostředkovává uzavření realitní smlouvy, která je smlouvou o nabytí práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování. Je-li tímto právem nájem, podnájem nebo pacht nemovitosti, pak je povinnou osobou jen tehdy, jestliže výše měsíčního nájemného či pachtovného (platby) přesáhne částku 10 000 EUR. Realitní smlouva pokrývá i družstevní podíl v bytovém družstvu.
3. dražebník dle zákona o veřejných dražbách při činnosti související s dražbou nemovité věci

Pod bod 1 spadají také developeři, a to fyzické i právnické osoby, které investují do výstavby nemovitých věcí určených k jejich dalšímu prodeji.

V případě, že realitní zprostředkovatel zprostředkovává realitní smlouvu s hodnotou předmětu alespoň 1.000 EUR (pokud se nejedná o realitní smlouvu, jejímž předmětem je oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, kde AML zákon stanovuje hodnotu alespoň 10.000 EUR), v tento okamžik nastupuje povinnost identifikace klienta stanovená AML zákonem.
 

Vybraná stanoviska a materiály

• Stanoviska

Jak má dojít k přezkoumání zdroje peněžních prostředků [konkrétně dlouhodobých úspor, z nichž má být uhrazena akontace hypotečního úvěru]?

Neexistuje univerzální odpověď. Postup povinné osoby se musí odvíjet od toho, jak velké riziko legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu představuje každý individuální případ (viz § 9 odst. 3 AML zákona). Typová rizikovost případu vyplývá z jeho obecných charakteristik a je na základě vlastního hodnocení rizik praní špinavých peněz či financování terorismu, které je povinnost provést podle § 21a AML zákona. Finanční analytický úřad uvádí užitečné informace o hodnocení rizik na svých internetových stránkách a ve svém Metodickém pokynu č. 9. Další užitečné informace, zaměřené přímo na realitní zprostředkovatele, naleznete na str. 20 a násl. dokumentu, který připravila (v angličtině) mezinárodní organizace Finanční akční výbor (FATF).

V případě nízkého rizika si můžete vystačit pouze s klientovým čestným prohlášením. Bude tedy stačit, pokud klient pouze uvede, jaký je zdroj prostředků, aniž by to jakkoli prokazoval. Vy toto klientovo prohlášení přezkoumáte tak, že posoudíte, zda je v souladu se všemi ostatními informacemi, které máte resp. již musíte mít k dispozici. Zejména musíte posoudit, zda prostředky odpovídají dané transakci a zda je to v souladu s profilem klienta (tj. s tím, co o klientovi víte). Z prohlášení proto musí být zřejmé, z jakého druhu výdělečné činnosti či nabytého majetku prostředky konkrétně pocházejí. Jestliže tedy klient prohlásí, že se jedná o dlouhodobé úspory, musíte posoudit, zda je to realistické. Pokud dospějete k závěru, že prohlášení je v souladu s ostatními informacemi, tak úspěšně splníte svou povinnost přezkoumat zdroj prostředků. Pokud odhalíte nějaký nesoulad (např. postavení či zaměstnání klienta – klient v exekuci nebo pobírá minimální mzdu - neodpovídá tomu, že uhradí akontaci ve výši 1 000 000 Kč ze svých úspor ze mzdy, vzhledem k nízkému věku není reálné, aby měl tak vysoké úspory), tak od klienta musíte žádat, aby Vám nesoulad vysvětlil a doložil doklady, které jeho prohlášení potvrdí. Klient je povinen poskytnout Vám součinnost (§ 9 odst. 7 AML zákona). Neučiní-li to, pak musíte postupovat podle § 15 odst. 1 AML zákona. V případě vysokého rizika se nesmíte spolehnout jen na čestné prohlášení klienta. Musíte vyjít z dokladů, které jsou více důvěryhodné a ověřitelné a podpoří pravdivost prohlášení (např. daňová přiznání, faktury, smlouvy, výroční zprávy či výpisy z účtu).

V případě, že jako realitní makléř zprostředkuji pronájem nemovitosti (bytu, domu s více byty) ve výši max. 50.000,- Kč / měsíc jsem povinen provádět identifikaci osob nebo ne?

Povinná osoba dle AML zákona, která poskytuje služby spojené s prodejem či nákupem nemovitosti nebo jejich pronájmem je upravena v § 2 odst. 1 písm. d) AML zákona. Co se týká realitního zprostředkování v souvislosti s pronájmem, tak aby se jednalo o povinnou osobu, musí být splněna následující zákonná podmínka: „v případě zprostředkování realitní smlouvy podle § 2 písm. d) bodu 2 zákona o realitním zprostředkování, jde-li o nájem, podnájem nebo pacht, však pouze tehdy, pokud výše měsíční platby nebo poměrná část výnosu z nemovité věci poskytnutá propachtovateli přepočtená na jeden měsíc, případně jejich součet, dosáhne alespoň 10 000 EUR“. Tzn. při zprostředkování musí být v realitní smlouvě uvedeno, že měsíčně bude nájem ve výši 10 tis. EUR a více (přepočteno i z jiné měny) nebo bude ve smlouvě uveden součet nájmů, kdy částka bude ve výši 10 tis. EUR a více. Pokud je splněna tato podmínka, pak je povinná osoba povinna plnit povinnosti stanovené AML zákonem. Pokud jsou tedy nájmy v realitní smlouvě stanoveny ve výši 50.000 Kč/měsíčně, nedosahují zákonem stanovené výše 10 tis. EUR (cca 250.000 Kč/měs.), a tudíž realitní zprostředkovatel není v postavení povinné osoby a nemusí plnit povinnosti na takovou osobu kladené AML zákonem.

Jsou za povinnou osobu považovány také osoby, které pronajímají a spravují nemovitosti, a které nejsou realitními zprostředkovateli?

Nikoliv. Za povinnou osobu se dle § 2 odst. 1 písm. d) bod 2 AML zákona považuje realitní zprostředkovatel, který zprostředkovává nájem, podnájem nebo pacht, a to za podmínky, že výše měsíční platby nebo poměrná část výnosu z nemovité věci přepočtená na měsíc, či jejich součet dosáhne částky 10 000 EUR a více. Může však nastat situace, kdy i podnikatel pronajímající nemovitost, který není realitním prostředkovatelem, je povinnou osobou. Stane se tak v případě, že přijímá platby za nájem/pronájem v hotovosti vyšší než 10 000 EUR, přičemž ve vztahu k takovým platbám resp. obchodům bude povinnou osobou dle § 2 odst. 2 písm. c) AML zákona.

Má probíhat AML identifikace insolvenčních správců v případě, že dlužník je v insolvenci a zprostředkovatelskou (smlouvu o realitním zprostředkování) případně rezervační smlouvu uzavíráme s insolvenčním správcem dlužníka?

Ano. Pokud je zprostředkován prodej nemovitosti dlužníka v insolvenci tzn. v rámci insolvenčního řízení a smlouva o realitním zprostředkování je uzavírána s insolvenčním správcem, je tento v pozici klienta z titulu zákonného zastoupení dlužníka na základě rozhodnutí státního orgánu. Povinná osoba proto musí provést jeho identifikaci (a případně všech dalších osob, které jeho jménem budou oprávněny jednat v daném obchodu či obchodním vztahu) v souladu s AML zákonem. Správce současně doloží identifikační údaje zastoupeného v rozsahu § 5 AML zákona. K doložení identifikačních údajů zastoupeného postačí předložení rozhodnutí státního orgánu (soudu), případně doplněné upřesňujícím sdělením správce.

Jelikož je insolvenční správce jmenován insolvenčním soudem a prodej majetku dlužníka je realizován v rámci insolvenčního řízení, FAÚ zde vidí prostor pro provedení zjednodušené identifikace a kontroly klienta ve vztahu k prodávající straně, kde se předpokládá nízké riziko praní peněz a financování terorismu. Samozřejmě stále platí, že zjednodušenou identifikaci nelze provést, v případě pochybností o splnění podmínek pro její provedení.

V každém případě je však insolvenční správce dle § 8 odst. 11 AML zákona povinen poskytnout povinné osobě informace, které jsou k identifikaci nezbytné, včetně předložení příslušných dokladů. Následek odmítnutí podrobit se identifikaci klienta ze strany insolvenčního správce je presumován v § 15 AML zákona, kdy povinná osoba musí odmítnout uskutečnit obchod nebo navázat obchodní vztah s takovým klientem.

• Materiál FATF

         FATF Guidance on the Risk-Based Approach for Real Estate Agents